Kira Sözleşmesi Belirsiz Süreli Hale Gelir Mi? Konut ve İş Yerlerinde Güncel Durum
Kira sözleşmesi belirsiz süreli hale gelir mi sorusu, hem ev sahiplerini hem de kiracıları yakından ilgilendiren, tahliye süreçlerini doğrudan etkileyen bir konudur. Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca, konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin bitiminden önce ihtarname çekilmemesi durumunda sözleşmenin hukuki statüsü net bir şekilde belirlenmiştir.
1. TBK 347: Kira Sözleşmesinin Otomatik Uzaması
Türk Borçlar Kanunu m.347 uyarınca; konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır.
Bu noktada en çok merak edilen konu şudur: Bu uzama sonucunda kira sözleşmesi belirsiz süreli hale gelir mi? Cevap hayır; sözleşme belirsiz süreli olmaz, yine “belirli süreli” kalmaya devam ederek birer yıllık periyotlarla yenilenir.
2. Belirli Süreli ve Belirsiz Süreli Sözleşme Farkı
Genel hüküm olan TBK m.327’ye göre, süresi biten sözleşmelerin belirsiz süreliye dönmesi mümkün olsa da, konut ve iş yerleri için özel düzenleme (TBK 347) geçerlidir.
- Kiracı İçin Hak: 15 gün kala ihtar çekerek sözleşmeyi feshedebilir.
- Kiraya Veren İçin Hak: Sözleşmeyi feshetme hakkı ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda doğar.
3. Konuyla İlgili 3 Önemli Emsal Yargıtay Kararı
Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, “kira sözleşmesi belirsiz süreli hale gelir mi” tartışmasına son noktayı koymuştur:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2013/10692)
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmeleri, süre sonunda belirsiz süreli kira sözleşmesi haline gelmez, aynı şartlarda bir yıl uzamış olur.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2017/9253)
Mahkemenin sözleşmeyi “belirsiz süreli” kabul ederek davanın reddine karar vermesini yasaya aykırı bulan Yargıtay; kira sözleşmesinin her yıl kendiliğinden yenilendiğini ve belirli süreli vasfını koruduğunu hüküm altına almıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2017/2914)
Bu kararda, taraflar arasında 6 ay öncesinden haber verme şartı olsa bile, sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği açıkça vurgulanmıştır.
4. İhtarname Çekilmezse Ne Olur?
Eğer kira süresi dolmadan önce gerekli yasal ihtar çekilmezse:
- Sözleşme aynı koşullarla (kira bedeli artışı hariç) devam eder.
- Sözleşmenin süresi 1 yıl daha uzar.
- Sözleşme tipi belirli süreli kalmaya devam eder.
Özet Tablo: Kira Sözleşmesi Süreçleri
| Durum | Süre | Sonuç |
| Kiracının Fesih Bildirimi | Bitimden en az 15 gün önce | Sözleşme sona erer. |
| İhtar Çekilmemesi | Süre bitimi | Sözleşme 1 yıl uzar. |
| 10 Yıllık Uzama Süresi | 10. yılın bitimi | Ev sahibinin (3 ay önceden ihtar ile) fesih hakkı doğar. |
Bu yazı, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira hukuku uyuşmazlıklarınızda bir avukata danışmanız önerilir.
