Apartman yöneticisi dava açabilir mi sorusu, özellikle site ve apartman yönetimlerinde aidat borçları veya üçüncü kişilerle yapılan sözleşmeler söz konusu olduğunda sıkça karşımıza çıkar. Bir davanın sağlıklı yürütülebilmesi için öncelikle “taraf sıfatı” kavramını anlamak gerekir.

1. Taraf Sıfatı ve Husumet Ehliyeti Nedir?

Taraf sıfatı (husumet ehliyeti), dava konusu hak ile kişiler arasındaki bağı ifade eder. Kısaca, o hakkın sahibi kimse “davacı sıfatına” (aktif husumet), o hakkın yükümlüsü kimse “davalı sıfatına” (pasif husumet) sahip olur. Apartman yönetiminde ise bu durum, yöneticinin kat maliklerini temsil yetkisiyle doğrudan ilişkilidir.

2. Yönetici Kat Maliklerini Temsil Edebilir mi?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 34 uyarınca kat malikleri, yönetimi bir kişiye veya kurula devredebilirler. Kanun, yöneticiye sadece idari görevler yüklemekle kalmaz; aynı zamanda belirli durumlarda yargı önünde temsil yetkisi de tanır.

• Aidat Takibi: Yönetici, KMK m. 20 gereğince giderlere katılmayan kat maliki hakkında icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.
• Sözleşmeler: Yönetici, kat maliklerinin vekili gibi hareket ederek yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda hem davacı hem de davalı olabilir.
• Kapıcı Davaları: Konut Kapıcıları Yönetmeliği uyarınca yönetici, İş Kanunu uygulamalarında işverenin temsilcisi sayılır.

3. Yöneticinin Yasal Temsilci Sıfatı

Yönetici, her ne kadar kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olsa da, üçüncü kişilere karşı yetkisini doğrudan yasadan alan bir yasal temsilcidir. Kat malikleri kurulu aksine bir karar almadıkça; yönetici tek başına avukat tutabilir, icra takibine girişebilir ve dava açabilir.

Unutulmamalıdır ki: Apartman yönetiminin bir tüzel kişiliği yoktur. Ancak bu durum, yöneticinin yasal görevlerini yerine getirirken işlem yapmasına engel değildir.

Emsal Karar (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu): “Usulüne uygun seçilmiş yönetici, yasanın kendisine verdiği yükümlülükleri yerine getirirken her türlü işleme tek başına imza koyma ve dava açma yetkisine sahiptir.” (20/03/2002 t. 2002/18-245 E.)

4. Gider ve Avans Borçlarında İcra Takibi

Aidat veya ortak gider borcunu ödemeyen bir malik varsa, hem diğer kat malikleri hem de yönetici bu kişiye karşı hukuki işlem başlatabilir. Burada yöneticiye tanınan yetki, mülkiyetin korunması ve yönetimin sürekliliği için hayati önemdedir.

5. Yargıtay Kararları Işığında Taraf Ehliyeti

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin bir kararında (09/06/2011 t.), kapıcı tazminatı gibi borçlarda alacaklının isterse apartman yönetimine (yöneticiye), isterse doğrudan kat maliklerine karşı takip yapabileceği belirtilmiştir. Bu durum alacaklıya bir seçimlik hak tanır.

Neden Yönetici Taraf Gösterilmelidir?

Davanın tüm kat maliklerine karşı açılması usul ekonomisi açısından oldukça maliyetli ve yavaştır. Taraf olarak yöneticinin gösterilmesi:

• Yargılamayı hızlandırır.
• Tebligat maliyetlerini azaltır.
• Sözleşme güvenliğini sağlar.

Özet Sonuç

Apartman veya site yöneticisi; kanundan, yönetim planından veya kurul kararından aldığı yetkiyle yaptığı tüm işlemlerde taraf ehliyetine sahiptir. Ancak hangi davanın yöneticiye, hangisinin doğrudan maliklere yöneltileceği teknik bir konudur. Bu süreçte bir avukat yardımı alınması, davanın “taraf teşkili” yokluğu nedeniyle usulden reddedilmemesi için kritiktir.